从各大城市在今年降息后的房市反应，可以看出它们的前景。自5月第二次降息以来，悉尼与布里斯班房价年化涨幅分别为9%和13%，而墨尔本落后，仅有约4%的年化资本增值。

　　虽然下次澳洲央行理事会会议悬念很大，但不要指望位于悉尼马丁广场的央行把政策利率再降25个基点，以贴近其公开估算的“中性”利率。所谓中性利率，是一个模糊且不可观测的无风险资本成本，既不刺激也不抑制经济。

　　央行行长布洛克（Michele Bullock）表示，若核心通胀落在2.6%至2.7%附近，对应季度涨幅0.7%至0.8%，央行今年可能第四次降息。

　　她说：“珀斯之所以成为最火的房市，字面和比喻意义上，至少部分原因在于其异常强劲的人口增长。”

　　央行在11月会议前还将多拿到一份劳动力市场报告。若理事会选择观望，市场定价认为这种可能性更大，12月仍有机会把现金利率调回更“常态”的水平。

　　布洛克担心“服务业”通胀顽固，这在美国、英国等国已有体现；同时“商品”通胀回升，住房成本反弹。这三者可能叠加，带来高于预期的三季度读数。

　　此前央行预计三季度通胀为0.6%，而经济学家如今更倾向于接近1%的“爆表”读数（年化约2.8%）。一旦核心通胀重新越过2%至3%目标区间上沿，本轮降息周期可能终结。

　　从“理论整齐”角度看，央行更愿意把现金利率落在更接近其中性估计的位置，其称该值在3%低位（尽管模型给出的正式数字在2%高位）。

　　经验数据或许会证明央行一再提醒是对的：不要过度依赖低于3%的统计学中性估计。值得称道的是，央行至今基本实现了“完美着陆”：失业率4.2%略低于其对“充分就业”的最佳估计，核心通胀已收敛至2.5%目标中点。

　　这种“完美”也体现在住房领域。2023年初，首府城市房价从峰值到谷底累计下跌10%，为40年来第二大回调，而2024年在“世界领先”的人口增长推动下，价格强劲两位数反弹。

　　这与本栏长期预测一致：在降息周期后，房价应至少再涨10%。事实上，已经实现一半：截至2月第一次降息时的低点，如今该指数正好高出5%。

　　表现最佳的都市区是珀斯，过去三个月上涨4%；其后是布里斯班（3.2%）、阿德莱德（2.5%）、悉尼（2.1%）和墨尔本（1.0%）。

　　珀斯之所以加冕“最火房市”，至少部分原因是其卓越的人口增长：过去12个月达2.5%，全国最快。

　　约四分之三的增长来自海外迁入，主要来自中国与印度。尤其是悉尼与墨尔本，正逐步成为“亚裔化”的城市。

　　若未来25年澳洲人口每年继续增长1.5%，到2050年总人口将近4,000万，比当前的2,700万增长44%。

　　自2月澳洲央行开始降息以来，澳洲各地的房价已上涨5%。经济学家预计，受首次置业者和投资者借低息入市推动，市场正逼近新一轮牛市。

　　联邦政府扩大的首次购房计划周三生效，该计划允许只付5%首付且无需保险。政府同时取消收入上限，并提高可参与计划的房价上限。

　　经济学家警告，在供应受限下，多重首次置业激励正抬高房价，使其他购房者处于不利位置。曾在央行任职的独立研究中心（Centre for Independent Studies）首席经济学家图利普（Peter Tulip）说：“受惠者更好，其他人更糟。补贴越多，出价越高，社会就越想再去帮他们，形成自我循环。”

　　以昆州为例，若以5%首付购买一套新建的一百万澳元房产，相比存20%首付，所需现金少15万澳元；若再享受印花税豁免，可再省3万澳元；免除保险，相当于再省4.5万澳元，合计前期节省22.5万澳元。

　　两名在新政生效当日受惠的首次置业者是29岁的哈加（Takara Haggar）与其伴侣31岁的奥布莱恩（Jake O’Brien）。他们以5%首付在布里斯班西南购买了一套86万澳元的四房“地建包”，并享受了为其省下2.5万澳元的昆州印花税豁免。

　　在联邦政府的扩充优惠方案前，哈加一直努力把总价压在75万澳元以内，以获取昆州3万澳元激励，为此计划放弃空调、筒灯、园景，甚至信箱。

　　她说：“新方案让我们可以买到真正想要的房子，而不是被75万的上限卡住，在这里地建确实很紧。”

　　经济学家警告，随着这类需求端措施落地，加之今年三次降息后投资者回流，市场或将再度升温。e61研究所住房专家格拉文（Nick Gravin）说：“很多因素正朝同一方向推。”

　　央行本周也警示，投资者活动回升可能加剧价格波动。对投资者的放贷已高于历史均值，且增长快于自住。“投资者活动往往比自住更能驱动房价动态。”

　　房贷机构之战也在升温。为抵御麦格理银行在房贷上的竞争，澳洲最大房贷行联邦银行向潜在买家提供30万澳航常旅客积分。

　　经济学家称，州与联邦在推出激励时，需平衡“助首次上车”与“推高房价”的影响。格拉坦研究所（Grattan Institute）住房研究员鲍斯（Matthew Bowes）说：“你在支持他们，也在支持他们抬价。这就是政策权衡。”

　　他承认政府需要帮首次置业者“攒首付”，因为“有了首付后，供房本身成了更大的门槛”，政府有意在首付积累上给予协助。

　　图利普说：“财政部模型未公开，说明可能有问题。我们并不清楚本周政策的具体效果。”不过他强调，澳洲住房市场的主因仍是供给不足。

　　他说：“他们只是在重新分配固定的房源，只是决定谁被挤出去。如果只移除需求端障碍，不管供给，你只会让短缺更糟。”

　　澳洲统计局发现，8月建筑审批下降6%至14,744套。若政府要实现120万套新房目标，每月需建2万套；审批量自2021年5月以来从未达到这一水平。

　　澳洲房贷中介Aussie Home Loans的经纪人曼吉（Alya Manji）称，从业10年来从未见过这么多首次置业者。

　　首次置业代理帕特森（Chaice Paterson）称，提高可参与计划的房价上限，能更贴近真实中位价，利好其客户。“按真实中位价算，这是好事，会帮助很多年轻澳洲人实现置业。”。

　　首次购房者或许终于迎来转机——最新数据显示，在整体市场继续上涨的同时，仍有大批城区的房价在下跌。

　　REA Group最新的Home Price Index显示，全国房价已连续第9个月上涨，房屋中位 价上涨了54100澳元。然而，澳洲近千城区却出现了截然不同的情况。

　　PropTrack的最新数据显示，在过去一个季度，全澳各州和领地共有930个城区的独立屋或公寓价格有所下跌。

　　维州Cohuna（距墨尔本以北约274公里）的独立屋中位价跌幅最大，为42%，从6月 的553800澳元降至9月的390000澳元，下降了163800澳元。

　　离阿德莱德更近的Hectorville录得该市最大跌幅，独立屋中位价下跌了 21.2%（221116澳元）至1043000澳元。

　　塔州Old Beach（距霍巴特以北约20公里）录得该州最大跌幅，独立屋中位价从6月的826540澳元降至9月的715000澳元，下跌了111540澳元。

　　对此，REA Group的高级经济学家Eleanor Creagh解释道：“在全澳范围内，过去一季度有不少城区的房价有所下跌。”

　　“中位成交价反映的是各城区成交房产的结构状况，与PropTrack的Home Price Index不同，它并未作组合调整，因此房产类型的结构变化可能会加大波动幅度。”

　　Kurraba Point一套顶层公寓以约2830万澳元的价格成交，创悉尼北岸的公寓成交 纪录。

　　这片位于Kirribilli与Cremorne之间、鲜为人知的蓝筹海港半岛，如今是悉尼海港 以北最贵公寓的所在地，超越了此前由Tesla董事长Robyn Denholm创下的2750万澳 元的成交纪录。

　　配备海港景 观、燃气加热无边泳池、礼宾服务、定制橡木镶板私密大堂、酒店风格主浴室和大 理石浴缸、全屋智能系统、电动车充电和洗车设施。

　　该顶层公寓的成交价格打破了Kurraba Point纪录，超过了去年Harriette St一栋 豪宅的2500万澳元的成交价。